Parmi les problématiques matérielles d’un divorce, la question du bien immobilier se pose rapidement. À qui revient la maison ou l’appartement que vous partagiez ensemble ? La réponse varie selon le type de bien, en lien avec votre régime matrimonial (propre ou commun) et la procédure de divorce (amiable ou contentieux).
Comment garder son logement en cas de divorce ? À quelle hauteur s’élèvent les frais de notaire ? Faut-il mieux vendre ? Voici nos réponses à vos questions incontournables !
Le divorce par consentement mutuel
Pour divorcer, les ex-époux peuvent opter pour un divorce amiable, c’est-à-dire par consentement mutuel, ou contentieux. Dans le premier cas, les époux s’entendent sur la rupture du mariage. Ils sont en accord sur les modalités et les effets du mariage (garde des enfants, prestation compensatoire, partage des biens, etc.).
Un divorce par contentieux nécessite, quant à lui, le passage devant un juge. La procédure peut avoir lieu même en cas de désaccord. Il faut alors prouver l’altération du lien conjugal.
Pour en savoir plus sur les différences et les conséquences de ces deux procédures de divorce, poursuivez votre lecture avec notre article dédié : comment fonctionne le divorce par consentement mutuel
Vous divorcez à l’amiable et vous vous demandez quel époux pourra garder le bien immobilier commun ? On vous explique tout.
Bon à savoir.
Pour savoir comment se déroule le partage de bien en cas de divorce contentieux, référez-vous à la fiche publiée sur le site du service public.
Quelles sont les solutions possibles ?
Au moment d’un divorce par consentement mutuel, plusieurs options s’offrent aux ex-partenaires quant au devenir de leur bien immobilier commun (il va sans dire que chacun reprend ses propres biens).
1. La vente du bien immobilier.
Elle peut intervenir avant ou après le divorce. Chaque partie se voit rétribuer la moitié du prix de vente s’ils détenaient le bien à parts égales ou les versements calculés au prorata des parts de chacun.
2. Conserver la propriété du bien à deux.
Dans ce cas, les deux anciens époux demeurent propriétaires du bien, qui est alors conservé en indivision. Afin d’éviter tout litige (par exemple, un souhait de vente émis par l’une des parties), il est préférable de signer une convention d’indivision.
3. Le rachat par l’un des ex-partenaires.
L’un des deux anciens conjoints peut, en effet, décider de racheter la part de l’autre. Il devient alors le propriétaire unique du bien. Une somme compensatoire, appelée « soulte » est alors versée. Elle permet de détenir toutes les parts du bien immobilier qui a été acheté en commun.
Comment procéder à un partage du bien ?
Vous êtes en procédure de divorce par consentement mutuel et vous souhaitez opter pour le partage de votre maison ou de votre appartement ? Dans la pratique, le partage d’un bien immobilier ne varie pas seulement selon la procédure de divorce, mais également en termes de régime matrimonial, choisi au moment du mariage.
Avant de le liquider et de s’intéresser au devenir de votre bien immobilier commun, il est crucial de revenir sur le régime matrimonial pour lequel vous aviez opté. En effet, il existe deux types de régimes matrimoniaux :
- Si vous aviez choisi le régime communautaire, tout bien acquis pendant l’union est considéré comme étant un bien commun, appartenant pour moitié à chacun des deux époux. Cela signifie qu’aucun contrat de mariage n’a été signé.
- Si vous lui avez préféré le régime séparatiste, chacun des époux reste propriétaire des biens qu’il a acquis avant le mariage, mais également durant celui-ci. Il n’y a pas mise en commun des revenus. Sauf en cas d’indivision.
Concrètement : vous avez investi des fonds propres et vous vous demandez si vous les récupérerez lors de la vente ? Si le bien immobilier a été acquis durant un mariage effectué sous le régime de la communauté, alors le fruit de la vente sera partagé en parts égales, et ce quel que soit le montant investi individuellement. La vente ne pourra être divisée et partagée en fonction de l’apport de chacun, uniquement si le mariage a été réalisé sous le régime de la séparation des biens.
Bon à savoir
L’intervention du notaire peut être utile dans certaines situations complexes, où déterminer à qui appartient le bien n’est pas évident. Par exemple, il n’est pas rare que la construction d’une maison intervienne sur un terrain qui appartenait à l’un des conjoints avant le mariage.
Comment garder la maison en cas de divorce amiable ?
Premier cas de figure : les deux conjoints souhaitent conserver la maison ou l’appartement. Il faut alors rester dans l’indivision. + Lien Maillage interne : Article sur la taxe foncière quand il sera en ligne.
Second cas de figure : l’un des deux conjoints souhaite garder la maison ou l’appartement. Il doit alors procéder à un rachat de soulte pour devenir l’unique propriétaire. Cette opération juridique et financière permet à l’un des époux de racheter les parts de l’autre, via une compensation financière. On peut également rencontrer l’expression « rachat de part ». Elle intervient en cas d’indivision et permet de compenser le préjudice subi par la perte du bien.
Bon à savoir
Le rachat de parts prend en compte le prêt immobilier. Le calcul peut varier. Soit, aucun prêt n’a été contracté ou il a été clôturé : pour obtenir la propriété, le demandeur devra verser à son ancien partenaire la part qu’il détient du bien commun (la moitié du prix, si cette part est de 50 %). Soit, le prêt immobilier n’est pas totalement remboursé. Celui qui procède au rachat devra régler, en plus de la soulte, le montant du prêt restant.
Faut-il vendre le bien avant de divorcer ?
Procéder à la vente d’un bien commun avant de lancer la procédure de divorce peut, en effet, être judicieux. La vente est plus avantageuse en termes de fiscalité, par exemple. Certains frais pourront ainsi être économisés, tels que les droits de partage ou des frais de notaire. Ces derniers sont liés à la valeur du bien. Un divorce, même par consentement mutuel, sans bien immobilier est donc moins onéreux.
Toutefois, tout dépend de votre situation, il n’est pas toujours nécessaire de se précipiter. Si votre divorce se déroule à l’amiable, il peut être intéressant d’étudier la conjoncture ou de souhaiter engager des travaux pour réévaluer votre bien, avant de procéder à sa vente.
Enfin, si la vente du bien vous permet de réaliser des économies, elle risque néanmoins de repousser l’échéance de votre procédure de divorce.
Quels sont les frais de notaire en cas de divorce avec bien immobilier ?
Dès lors qu’un bien immobilier en commun ou en indivision a été acquis pendant le mariage, les ex-époux doivent obligatoirement faire appel à un notaire pour partager leur bien.
Dites-vous que même en cas de divorce amiable, il est de toute façon préférable de se faire aider d’un notaire afin de trouver la solution la plus équitable. Bien sûr, son rôle sera moindre qu’en cas de divorce contentieux. Le notaire se contentera d’enregistrer la convention de partage du bien. L’acte notarié est tout de même une valeur incontestable sur laquelle s’appuyer, notamment en cas d’un éventuel futur litige, entre les ex-époux.
Ainsi, les frais de notaire varient selon la valeur du bien. Le notaire va procéder à une analyse juridique de la situation du couple (inventaire des biens, des dettes, etc.). C’est à lui qu’il revient d’estimer la valeur de votre bien immobilier.
Dans le détail, les frais de notaire comprennent :
- Les droits et taxes. Le droit de partage s’élève à 2,5 % du montant du patrimoine du couple. La somme est versée à l’État.
- Les émoluments. Il s’agit d’un pourcentage pris sur la valeur des biens immobiliers.
- Les débours. Il s’agit des autres frais du notaire.
Les frais de notaire sont généralement répartis entre les époux, sauf en cas d’accord sur une autre répartition, inscrit dans la convention du divorce.
Bon à savoir
Lorsque le divorce intervient pendant l’achat d’un bien, il est possible de renoncer à celui-ci, en formulant une lettre de renonciation au bien immobilier. Elle consiste en une rétractation d’une promesse de vente à envoyer en recommandé avec accusé de réception. Elle permet de réclamer la restitution de la somme versée lors de la signature de la promesse de vente.
Lors d’un divorce par consentement mutuel, les ex-époux disposent de plusieurs options concernant le devenir de leur bien immobilier commun : vendre, opter pour l’indivision ou déterminer celui ou celle qui en deviendra le propriétaire unique. Cette décision est prise au sein du couple. Les modalités sont définies à deux, mais l’aide d’un notaire peut s’avérer utile et précieuse, notamment pour se protéger d’un futur litige.
