Vous divorcez et vous vous demandez s’il est possible de racheter les parts de votre ex-conjoint afin de conserver votre logement commun (maison ou appartement). La réponse est oui. L’époux qui souhaite effectuer un rachat de parts, en plus des divers frais à prévoir (banque, notaire…), devra verser une compensation financière appelée « soulte ». Par ailleurs, il est important de se renseigner sur le montant du capital restant dû d’un éventuel emprunt immobilier contracté en commun.
Quoi qu’il en soit, n’hésitez pas à solliciter vos avocats pour évaluer les avantages et les inconvénients, et, avant tout, l’impact financier de cette démarche.
Comment racheter la part d’une maison lors d’un divorce ?
Faire une estimation financière : la « soulte »
En cas de divorce, comment racheter la moitié de la maison de son conjoint ? Celui des époux qui souhaite devenir l’unique propriétaire du logement familial, doit procéder à un rachat de parts. Celui qui conserve le bien verse également à son ex-conjoint, une compensation financière : la « soulte », calculée sur la valeur du bien.
Cette estimation est établie par le notaire. L’opération financière est obligatoire pour obtenir les parts du conjoint sur la maison. Attention toutefois, le rachat de soulte ne peut être effectué que s’il s’agit d’un bien commun du couple. Elle permet en effet de rétablir une certaine égalité entre les ex-époux et vise à compenser le préjudice économique du conjoint qui vend ses parts, et perd ainsi sa propriété. La « soulte » intervient également dans une indivision.
Bon à savoir
Le montant de la soulte prend en compte un éventuel emprunt. À lire : Divorce : que devient le crédit immobilier ?
Calculer le montant de la soulte
Comment s’effectue le calcul du rachat d’une part de maison ? Le bien commun dépend de ce qui a été convenu quant à votre régime matrimonial ou de l’acte notarié de propriété au moment de l’achat. Ainsi, la part de chacun peut correspondre à des quotes-parts respectives, à un partage par moitié ou selon vos apports personnels.
Ainsi, le rachat de parts s’appuie sur deux critères : la valeur du bien au moment du rachat de soulte et le capital restant dû dans le cadre d’un emprunt immobilier (il faut alors consulter le tableau d’amortissement fourni par l’établissement financier).
Il est possible d’estimer soi-même le prix du bien immobilier, à condition que le couple en instance de divorce s’entende sur les conséquences de la séparation (et soit donc engagé dans une procédure par consentement mutuel). La solution la plus équitable reste cependant de faire appel à un professionnel, généralement un agent immobilier ou un notaire.
Dans le cadre d’un divorce contentieux, le juge demande l’expertise d’un notaire, sur laquelle il s’appuie pour rendre sa décision.
À lire aussi : Quel est le coût du divorce avec bien immobilier ?
A retenir
Combien coûte un rachat ?
- Le crédit immobilier a été remboursé en totalité (ou aucun prêt n’a été contracté) : le conjoint qui souhaite acquérir le bien rembourse à son ex-époux la part qu’il détient, selon le pourcentage préétabli entre les partenaires. Si le couple était propriétaire pour moitié chacun, celui qui souhaite procéder à un rachat s’acquitte des 50 % de son ancien partenaire.
- Le crédit immobilier est toujours en cours : le conjoint qui souhaite obtenir la pleine propriété du logement règle à l’autre la soulte, augmentée de la somme qui reste à payer pour clore l’emprunt (le capital restant dû).
Comment financer le rachat des parts de son conjoint ?
De ce fait, un rachat de parts englobe plusieurs frais : le rachat de soulte, le remboursement du capital restant dû de l’ancien emprunt commun, les éventuelles pénalités de remboursement anticipé, les frais de notaire et les autres coûts liés aux diverses opérations financières… Le paiement de ces frais peut être plus ou moins conséquent. D’autant plus que vous êtes désormais seul à les assumer. Renseignez-vous car ces frais peuvent être à la charge des deux ex-conjoints.
Si vous ne pouvez effectuer un rachat de soulte, sachez que plusieurs options sont possibles, en lisant notre article Comment garder le bien immobilier ?
Plusieurs solutions sont possibles pour envisager ce financement. Généralement, la première solution consiste à contracter un nouvel emprunt immobilier. Sachez que le remboursement de votre premier emprunt peut être considéré comme un apport par votre institution bancaire.
Quelles sont les démarches à suivre ?
Dans le cas d’un divorce par consentement mutuel, la décision de la vente, du partage ou du rachat du bien immobilier fait l’objet d’un accord entre les partenaires, qui le reporte dans la convention de divorce. En effet, la convention de divorce est obligatoire. Contresignée par les avocats, elle doit être remise au notaire afin que le divorce puisse être prononcé. De ce fait, le notaire ne peut officialiser la séparation du couple qu’une fois la liquidation du régime matrimonial effectué. Rappelons que le régime matrimonial permet de déterminer et de protéger le patrimoine des époux.
Or, dans un divorce par consentement mutuel, le partage des biens s’effectue avant de lancer la procédure de divorce. Conseillés par leurs avocats respectifs, le couple s’entend sur la liquidation du régime matrimonial et le devenir de leurs biens communs à inscrire dans la convention de divorce qui sera enregistrée par le notaire.
En cas de divorce contentieux, la liquidation du régime matrimonial (et donc le partage des biens) intervient au cours de la procédure de divorce. Elle peut également être envisagée après la prononciation du divorce par le juge. Pour cela, une convention d’indivision doit être réalisée.
Bon à savoir
La redistribution des biens lors d’un divorce repose sur le régime matrimonial du couple. Celui-ci détermine donc le rachat du bien par l’un des conjoints.
- Le couple était marié sous le régime de la communauté : au moment du divorce, le bien est partagé en deux parts égales entre les partenaires, et cela, indépendamment de leur apport financier respectif lors de l’achat.
- Le couple était marié sous le régime de la séparation des biens : au moment du divorce, le partage du bien est évalué de façon proportionnelle entre les anciens partenaires, à hauteur de leur investissement personnel.
Qui paie les frais de notaires ?
La procédure doit obligatoirement être avisée par un notaire (à qui a été confiée l’évaluation du bien), puisqu’elle conduit à un transfert de propriété. Le conjoint qui procède au rachat de parts devient en effet l’unique propriétaire du logement commun. Un nouvel acte notarié de propriété est alors nécessaire. Les frais notariés à prévoir se partagent entre les émoluments, les taxes (il s’agit de la taxation du Trésor Public) et les débours. Ces frais sont généralement compris entre 5 % et 7 % de la valeur totale du bien immobilier (après intégration de la soulte et déduction du prêt à rembourser).
Qui paie les frais de notaire en cas de rachat de part ? En principe, les frais notariés, au même titre que les frais bancaires, sont à régler en commun (généralement 50/50). Toutefois, d’autres arrangements peuvent être trouvés. Là encore, soit par accord ou selon la décision du juge en charge de la prononciation du divorce.
Bon à savoir
Les conséquences financières d’un divorce avec bien immobilier sont multiples. Avant d’envisager le rachat des parts de la maison, d’autres éléments doivent être étudiés comme le prêt immobilier, bien sûr, mais également, à titre d’exemple, l’hypothèque de la maison.
À lire, notre article pour savoir comment se passe un divorce avec un bien immobilier ?
Un divorce (qu’il soit à l’amiable ou contentieux) conduit nécessairement au partage des biens du couple qui se sépare. S’il possède une résidence commune, plusieurs options sont possibles : la vente, l’indivision ou déterminer lequel des conjoints reste propriétaire. Il est alors possible de procéder à une attribution par donation entre époux ou bien au rachat de parts. Cette opération financière s’effectue via une « soulte » qui est calculée sur la valeur du bien immobilier (divisée selon les parts de chacun) à laquelle le capital restant dû d’un éventuel crédit en cours contracté en commun est déduit. S’y ajoutent les frais bancaires (de clôture de compte) et les frais notariés. De fait, il est intéressant d’évaluer toutes les options qui s’offrent à vous quant au devenir de votre bien immobilier commun : vendre, conserver ou partager son bien immobilier ? En effet, est-il préférable de vendre le bien ou de racheter sa part à l’autre ?
