Vous divorcez et vous vous demandez s’il est possible de garder votre maison ou votre appartement ? La réponse est oui. Mais selon votre situation, les critères pour rester dans votre logement varient. En effet, les règles de partage d’un bien immobilier dépendent du type de divorce pour lequel le couple a opté mais également du régime matrimonial choisi lors du mariage. Comment conserver sa maison ? Est-il préférable de vendre le bien ou de racheter sa part à l’autre ?
Divorce : trois options pour le bien immobilier
Que le divorce soit consenti (divorce à l’amiable) ou conflictuel (divorce contentieux), un partage des biens doit avoir lieu. Or, le devenir du bien immobilier répond à différents critères. Ainsi, dans le cas d’une résidence commune, plusieurs options s’offrent aux futurs ex-partenaires :
- la vente,
- l’indivision
- ou déterminer lequel des conjoints restera propriétaire. Deux nouvelles possibilités sont alors proposées : le rachat ou l’attribution.
Dans le cas d’un divorce par consentement mutuel, cette décision est prise en accord entre les partenaires et doit être reportée dans la convention de divorce. Le notaire ne pourra en effet prononcer ce dernier qu’une fois la liquidation des biens effectués.
- La vente : les époux vendent leur bien immobilier avant, au cours de la procédure, ou après le divorce, et partagent les bénéfices.
- L’indivision : elle permet aux époux de rester tous les deux propriétaires du bien.
- Le rachat par l’un des époux
- L’attribution à l’un des époux par donation
Les deux époux veulent conserver le bien
La convention d’indivision
Les époux peuvent parfaitement décider de garder leur propriété en commun, notamment s’ils souhaitent remettre la vente à plus tard et ne pas impacter sur la durée de la procédure de divorce.
Pour conserver le bien, le couple doit se rendre chez le notaire et procéder à une indivision. La convention d’indivision leur permet de rester tous les deux propriétaires de leur logement, même après la prononciation du divorce, selon les modalités qu’ils auront définis ensemble. Cet acte notarié représente un coût mais il est indispensable, ne serait-ce que pour éviter un éventuel futur litige.
À lire aussi : Quel est le coût du divorce avec bien immobilier ?
Bon à savoir
Attention à la question du prêt immobilier, car en l’absence de désolidarisation, la banque peut réclamer à l’un des co-emprunteurs des mensualités non honorées. En effet, du point de vue de la banque, les époux sont solidaires vis-à-vis d’un crédit. Pour en savoir plus : que devient le crédit immobilier en cas de divorce ?
Avant de liquider le régime matrimonial et de procéder au partage du bien, il est important de savoir qui est propriétaire du bien concerné. En effet, les règles juridiques ne seront pas les mêmes.
Le bien appartient aux deux époux
Le bien est une propriété commune. Si les époux ont opté pour le régime communautaire lors de leur union, le.s bien.s acquis durant le mariage leur appartiennent tous les deux. Autrement dit, en l’absence de contrat de mariage, tout bien acquis par les époux est un bien commun et appartient pour moitié à chacun des partenaires. Toutefois, cela ne concerne pas les biens reçus en héritage, legs ou donation, qui restent des biens propres et ne peuvent être partagés en cas de divorce.
Le bien appartient à un seul des époux
Le bien est la propriété d’un seul des époux. Le régime séparatiste prévoit la séparation des biens entre les époux. De ce fait, chacun reste propriétaire des biens qu’il a acquis avant le mariage mais également au cours de celui-ci. Seule une indivision leur permet de devenir tous les deux propriétaires d’un bien acquis durant leur vie de couple.
À retenir
La redistribution des biens lors d’un divorce dépend du régime matrimonial du couple.
Le couple était marié sous le régime de la communauté : au moment du divorce, le bien est partagé en deux parts égales entre les partenaires, et cela, indépendamment de leur apport financier respectif lors de l’achat.
Le couple était marié sous le régime de la séparation des biens : au moment du divorce, le partage du bien est évalué de façon proportionnelle entre les anciens partenaires, à hauteur de leur investissement personnel.
Un seul des partenaires souhaite conserver le bien
Le rachat du bien immobilier
Si l’un des deux partenaires décide, en accord avec l’autre, de racheter sa part, il devient le seul propriétaire du bien immobilier. Pour cela, il doit verser une compensation financière appelée « soulte ». Cette opération financière, mais également juridique, consiste en une somme compensatoire permettant d’obtenir les parts du conjoint sur la maison. La soulte est calculée selon la valeur du bien, alors établie par un notaire. Procéder à un rachat de soulte ne peut s’opérer que s’il s’agit d’un bien commun. La soulte intervient lors d’une indivision : elle permet ainsi de rétablir une égalité entre les deux anciens époux et vise à compenser un préjudice.
Bon à savoir
Parallèlement à la question du devenir du bien immobilier, les époux doivent prendre rendez-vous avec leur banque afin de faire le point sur un éventuel crédit en cours. En effet, le paiement des mensualités de leur emprunt varie selon la situation du couple, le régime matrimonial et la nature même de leur divorce. En outre, le montant de la soulte prend en compte cet éventuel crédit immobilier.
Combien coûte un rachat ? Deux situations sont à prendre en considération :
- En l’absence de prêt ou si l’emprunt immobilier a été remboursé en totalité : le partenaire qui souhaite acquérir le bien doit rembourser à son conjoint la part qu’il détient, selon le pourcentage préétabli entre les partenaires. Si le couple possède la maison ou l’appartement pour moitié chacun, celui qui souhaite procéder à un rachat doit s’acquitter des 50% de son ancien partenaire.
- Si le crédit immobilier est toujours en cours, le calcul de la soulte doit le prendre en compte. De fait, l’époux qui souhaite obtenir la pleine propriété du logement doit régler à l’autre la soulte, en plus de la somme qui reste à payer pour clore l’emprunt.
Le saviez-vous ?
Des prêts spécifiques existent pour aider le partenaire qui souhaite conserver la maison et en obtenir la propriété. Rapprochez-vous de votre établissement financier ou de votre conseiller bancaire si les fonds vous manquent pour effectuer le rachat de votre résidence commune.
Le don du bien immobilier
Bien qu’exceptionnelle, la donation entre époux est une voie possible. Elle permet à l’époux propriétaire de céder le bien à l’autre époux. La donation est un acte irrévocable. Elle consiste à transmettre gratuitement les parts du bien que vous possédez en commun, voire l’entière propriété d’un bien dont vous seriez le seul propriétaire. La donation d’un bien immobilier s’effectue obligatoirement avec l’intervention d’un notaire. En effet, seul l’acte notarié rend la donation valable. En outre, le recours à un notaire permet de rappeler les règles juridiques qui encadrent la donation et de protéger la famille du donateur, notamment les héritiers.
La donation entre époux ne peut être envisagée, logiquement, qu’avant la procédure de divorce. Mais elle peut être effectuée quel que soit le régime matrimonial.
Prolonger la lecture avec : Divorcer en laissant la maison à son conjoint
Bien définir chaque situation : un élément crucial
Même un divorce à l’amiable peut générer des problématiques complexes ! Le partage du bien immobilier peut être la source d’un conflit que le couple ne voyait pas venir… Dans certaines situations bien précises, il s’avère plus délicat de distinguer un bien commun d’un bien propre. Durant un mariage, les époux mêlent souvent leur patrimoine. C’est par exemple le cas lorsque la maison a été construite sur un terrain appartenant à l’un des époux, mais grâce à l’apport financier de l’autre… Lors d’un divorce, il faut parvenir à identifier ce qui appartient à l’un ou à l’autre, le plus justement possible. C’est le rôle du notaire et de vos avocats qui vous conseilleront pour prendre les bonnes décisions.
Le partage d’une maison ou d’un appartement commun au couple s’appuie sur de nombreux critères. Le régime matrimonial choisi au moment du mariage compte, de même que la procédure du divorce (les époux s’entendent-ils ou non sur les conséquences de la rupture du mariage ?) ou encore un éventuel prêt contracté lors de l’achat du bien… Vos avocats et le notaire vous aident à prendre les décisions les plus justes et équitables.
