En couple, vous possédez une maison ou un appartement au titre de votre résidence commune, et parfois, d’autres biens immobiliers (résidence secondaire, bien locatif). Le devenir de ces biens est au cœur des procédures de divorce. Il concerne son aspect matériel et peut impliquer d’autres enjeux (comme la garde parentale ou les compensations financières). Afin de procéder au partage des biens immobiliers entre les époux, la liquidation du régime matrimonial est un préambule nécessaire qui soulève de nombreuses questions.
Qui récupère la maison en cas de divorce ? Quelle est la procédure de divorce la plus avantageuse ? Quel est le rôle du notaire et des avocats ? Comment se passe le partage en l’absence de contrat de mariage ? Que se passe-t-il si un crédit immobilier contracté par le couple est en cours ?
Retrouvez dans cet article les grandes questions qui se posent et les solutions proposées, approfondies à travers des sujets dédiés.
Que devient le bien immobilier commun en cas de divorce ?
Cette question est centrale. Mais avant de s’interroger sur ce qu’il advient du bien immobilier commun, le couple doit savoir ce qu’il en est de son patrimoine immobilier durant le mariage. En effet, en quoi s’être marié sans avoir effectué de contrat de mariage impacte-il le partage des biens immobiliers en cas de divorce ?
Pour chacune des questions soulevées par la propriété d’un bien immobilier en cas de divorce, il faut avoir en tête que les réponses tiennent compte de deux critères cruciaux :
1. Le type de divorce : la procédure concerne-t-elle un divorce amiable ou un divorce contentieux ?
Le partage d’un bien immobilier varie selon la procédure de divorce dans laquelle les conjoints souhaitent s’engager et les professionnels du droit ainsi engagés ne sont pas les mêmes.
Dans le cas d’un divorce amiable, les futurs ex-époux s’entendent sur le partage du bien immobilier. Ils en font par à un notaire qui rédige une convention de divorce (contresignée par les avocats).
En cas de divorce conflictuel, la procédure s’effectue par contentieux. Il revient alors au juge de se prononcer en s’appuyant sur les dossiers des deux parties représentées de leurs avocats.
Ainsi, les modalités du partage du bien immobilier sont prises en charge par un notaire, dans le cas d’un divorce par consentement mutuel et par un juge aux affaires familiales, dans le cas d’un divorce contentieux. Le notaire enregistre les accords passés entre les époux quant au devenir de leur bien immobilier, dans le respect de la loi et en leur rappelant leurs droits, par un acte notarié (le rôle de conseil des avocats est tout aussi crucial).
La liquidation du régime matrimonial est nécessaire pour effectuer une convention de divorce, elle-même obligatoire pour enregistrer un divorce à l’amiable. Lorsqu’il revient au juge de prononcer le divorce et de régler le conflit entre les époux, il lui incombe de se prononcer également sur le partage du ou des biens immobiliers. Chacun fait alors valoir ses propres arguments étayés par voie d’avocats. L’issue quant au devenir du bien immobilier est, de ce fait, plus complexe.
2. Le régime matrimonial des époux : un contrat de mariage a-t-il été établi ?
Le régime matrimonial librement choisi au moment du mariage impacte lui aussi le partage du bien immobilier. En effet, il règle les rapports patrimoniaux entre époux. Sa liquidation est alors réglementée.
- Le régime de la communauté (dit aussi “communauté réduite aux acquêts”) stipule que tous les biens acquis durant le mariage sont considérés comme des biens communs (sauf les dons, les héritages et les biens acquis hors mariage). Ce régime est appliqué automatiquement en l’absence de choix établi par les époux lors de leur union (bien qu’ils puissent y remédier en faisant appel à un notaire). En cas de divorce, le principe veut que le bien soit partagé en deux parts égales, indépendamment des apports financiers de chacun lors de l’achat. En pratique, la convention de divorce prend en considération, sous l’expertise du notaire et des avocats des époux, les souhaits émis par ces derniers.
Avec le fameux « contrat de mariage », vous avez opté pour :
- Le régime de la séparation des biens qui permet aux conjoints de gérer leurs propres biens. Le couple ne met en commun que les biens acquis ensemble durant le mariage mais peuvent également demander au notaire de définir des clauses au sein de leur contrat, comme une indivision. En cas de divorce, le partage est évalué à hauteur de l’investissement de chaque époux.
- Le régime de la participation aux acquêts, à mi-chemin entre la communauté et la séparation de biens. Les époux gèrent à titre personnel leur bien immobilier acquis avant le mariage (achat, donation). Lors de la dissolution, chacun récupère ses biens propres et les ex-époux partagent, en parts égales, l’enrichissement réalisé durant le mariage.
La redistribution d’un bien immobilier lors du divorce dépend donc du régime matrimonial du couple. C’est pourquoi la liquidation du régime matrimonial est un prérequis au divorce. Il permet de mettre fin à l’indivision des biens. Lorsque le couple possède une résidence commune (mais également tous types de logements communs), il doit alors choisir entre trois options en cas de divorce :
- vendre les biens immobiliers,
- les conserver en indivision (malgré la séparation du couple),
- procéder au rachat par l’un des ex-époux.
Pour éclairer vos choix, n’hésitez pas à faire appel aux conseils avisés d’un avocat spécialisé.
Vendre, conserver, partager son bien immobilier ?
Selon leur situation, les futurs ex-partenaires s’interrogent sur le sort de leur bien immobilier commun : Qui récupère la maison ou l’appartement en cas de divorce ? Quelles sont les conditions pour que l’un des époux puisse conserver le logement ? Peut-on céder un bien immobilier acquis ensemble ?
Quelles sont les solutions qui s’offrent au couple souhaitant divorcer lorsqu’ils sont propriétaires d’un bien immobilier commun ?
- La vente du bien immobilier
- Le maintien dans l’indivision afin de conserver le bien immobilier
- Le rachat par l’un des époux des parts de l’autre conjoint.
À lire pour approfondir ce point : Que devient le bien immobilier commun en cas de divorce ?
Divorce : comment garder le bien immobilier ?
Pour quel impact financier ?
Les conséquences financières d’un divorce avec bien immobilier sont là encore multiples. Il peut s’agir des frais de notaire en charge des actes et de l’évaluation du bien immobilier, des frais de l’époux souhaitant racheter les parts de son ex-conjoints et pour lequel il devra également verser une compensation financière appelée « soulte », ou encore de la question des mensualités d’un emprunt immobilier en cours au moment du divorce… Quelle que soit votre situation, l’état liquidatif représente un coût.
Pour évaluer ces coûts selon votre situation, n’hésitez pas à lire : Divorce amiable avec un bien immobilier : combien ça coûte ?
Selon quel délai ?
Le divorce est plus ou moins chronophage et répond à un calendrier. Un divorce est éreintant, les couples souhaitent divorcer le plus rapidement possible. Pour raccourcir certains délais, ils peuvent appliquer des choix. Par exemple, remettre la vente de leur bien immobilier à plus tard. Attention, en discuter avec un avocat est important pour bien évaluer les avantages et les inconvénients de cette démarche.
Là encore, la question du délai est inhérente à la procédure du divorce pour laquelle opte le couple.
Dans un divorce par consentement mutuel, le partage des biens s’effectue avant de lancer la procédure de divorce. Guidés par leurs avocats respectifs, les époux se mettent d’accord sur le partage de leurs biens et font inscrire leurs souhaits portant sur la liquidation du régime matrimonial dans la convention. Si le partage concerne un bien immobilier, l’acte devra obligatoirement être dressé par un notaire et contresigné par les avocats.
En cas de divorce contentieux, le partage des biens, c’est-à-dire la liquidation du régime matrimonial, intervient au cours de la procédure de divorce. Mais il est également possible de l’envisager après la prononciation du divorce par le juge aux affaires familiales. Pour cela, il faut réaliser une convention d’indivision.
Pour en savoir plus, lire notre art. #12.07 Divorce et partage des biens : quel est le délai ?
Que faire si un emprunt est en cours ?
Les couples s’apprêtant à divorcer qui sont propriétaires d’un bien commun se posent souvent la question de ce qu’il va advenir de leur prêt immobilier. Qui paiera désormais les mensualités ? Leurs avocats spécialisés sur les modalités et les conséquences du divorce sauront guider les futurs ex-époux selon leur situation : qui a effectué le prêt ? quels sont les souhaits du couple ?, etc. En outre, le couple a tout intérêt à prendre rendez-vous avec sa banque. En effet, souvent une désolidarisation du prêt est nécessaire pour éviter que la banque n’opère une réclamation en cas de défaut de paiement.
À lire pour approfondir la question : Divorce : que devient le crédit immobilier ?
Qu’advient-il de sa maison lorsqu’on décide de divorcer ? Le partage d’un bien immobilier est l’un des enjeux essentiels d’un divorce et sa principale conséquence matérielle. Le régime matrimonial, contracté durant le mariage, détermine la règle et la nature du divorce met en lumière la situation du couple qui se sépare – une entente ou un conflit.
En principe, ce qui a été convenu durant le mariage s’applique. Mais en pratique, le type de procédure permet aux professionnels du droit d’établir un partage du bien immobilier le plus juste possible, c’est-à-dire en adéquation avec la situation des futurs ex-époux. Autrement dit, chaque couple souhaitant divorcer doit réfléchir à la procédure de divorce la plus adaptée à sa situation personnelle. Le devenir de l’immobilier commun ne dépend pas que de votre entente ; il s’appuie légalement sur votre régime matrimonial et dépend de l’état liquidatif qui en découle.
